De voorziening is op contante waarde (eindwaarde contant gemaakt tegen 2%).
De uitgangspunten zijn voor alle projecten gelijk:
• De kosten zijn onderbouwd met (civieltechnische) ramingen en planning inzet door middel van een plankostenraming;
• De inkomsten en fasering hiervan zijn onderbouwd met marktonderzoeken of sluiten aan bij contractuele afspraken met partijen;
• De rente is gebaseerd op de BBV-systematiek;
Risico’s
De belangrijkste risico’s die samenhangen met de grondexploitaties hebben betrekking op de planning, prijs en het programma. Voor de komende 4 jaar zijn de opbrengsten op een totaal van ca. € 141 miljoen geraamd, gemiddeld zo'n € 35,25 miljoen per jaar. Het al dan niet realiseren van deze opbrengsten is voor de grondexploitaties de grootste uitdaging. Het college stuurt dan ook actief op de realisatie van deze opbrengsten.
We sloten in 2019 diverse gondverkoopovereenkomsten voor de woningbouwlocaties waarin concrete afspraken zijn gemaakt over de momenten van afname en/of betaling. Ook voor de bedrijventerreinen sloten we in 2019 meerdere grondverkoopovereenkomsten. Met een uitgifte van ruim 11 hectare haalden we nagenoeg onze omzetdoelstelling voor 2019 voor de bedrijventerreinen. Ook sloten we voor ca. 3 ha aan betaalde reserveringsovereenkomsten die naar verwachting in 2020 of 2021 worden omgezet in grondverkoopovereenkomsten en vervolgens grondlevering. Hiermee is meer zekerheid verkregen over de productie in de komende jaren. Voor een deel is de markt te beïnvloeden, maar voor een ander deel ook niet. In de paragraaf Weerstandsvermogen zijn deze risico’s nader toegelicht.
Planning bedrijfsterreinen
Binnen Lansingerland heeft de gemeente twee terreinen in ontwikkeling, waarvoor de gemeente 100% van het risico draagt: Oudeland in Berkel en Rodenrijs en Leeuwenhoekweg in Bergschenhoek. Daarnaast worden nog twee terreinen ontwikkeld gezamenlijk met de gemeente Zoetermeer: Bleizo en Hoefweg.
Het inschatten van een goede afzetraming voor de bedrijfsterreinen is vanwege de veelheid en omvang van locaties en de onzekere markt lastig. Daarnaast worden er in de praktijk zowel kleine als hele grote kavels uitgegeven. In 2018 is het onderzoek naar de (gemiddelde) uitgifteprognose van Oudeland geactualiseerd. De uitkomsten van dit onderzoek zijn qua fasering en prijsstelling in de grondexploitatie vertaald en gebruikt als basis. Daarnaast zijn de reeds gesloten overeenkomsten verwerkt in de grondexploitaties. Voor Leeuwenhoekweg zijn bijna alle kavels verkocht.
Geactualiseerde toelichting NEXT-route
Voor de ontwikkeling van het plangebied Westpolder/Bolwerk-West is in 2003 een Samenwerkingsovereenkomst (SOK) gesloten met de ontwikkelcombinatie Westpolder-Bolwerk C.V. (OCW). Voor het eerst voor deelplan 3 hebben de gemeente en OCW binnen de kaders van de SOK hun afspraken zodanig ingevuld dat de gemeente haar kosten zal verhalen door middel van een financieel voorschrift bij de omgevingsvergunning. Op grond van dit financieel voorschrift zullen de woningkopers gehouden zijn het kostenverhaal aan de gemeente te voldoen. Alvorens deze afspraken zijn vastgelegd heeft de gemeente over de gevolgen voor de BTW-heffing hiervan bij de gemeente in 2014 afstemming gezocht met de Belastingdienst. De Belastingdienst heeft in 2014 vervolgens schriftelijk bevestigd dat de gemeente geen BTW is verschuldigd over het kostenverhaal op grond van het financieel voorschrift bij de omgevingsvergunning.
Eind 2016 heeft het Ministerie van Financiën, in vervolg op eerder overleg van dat Ministerie met de VNG, een brief gestuurd aan de VNG over de BTW-behandeling van exploitatiebijdragen. Deze brief van het Ministerie brengt het actuele beleid van de Belastingdienst tot uitdrukking ten aanzien van BTW-heffing over exploitatiebijdragen. Gezien dit beleid is het risico aanwezig dat de inspecteur daarin aanleiding ziet om zijn eerdere instemming uit 2014 in te trekken. Op grond van de (fiscale) rechtspraak zal de inspecteur alsdan aan de gemeente een redelijke overgangsperiode moeten bieden om (financiële) schade voor de gemeente te voorkomen.
De feitelijke situatie voor Westpolder/Bolwerk is een andere dan die welke in de brief van het Ministerie wordt beschreven. De gemeente is daarom van mening dat de brief van het Ministerie geen aanleiding betekent voor de inspecteur om terug te komen op zijn eerdere instemming met de door de gemeente voorgelegde – en door de inspecteur – akkoord bevonden handelwijze van partijen voor het hele plangebied Westpolder/Bolwerk (met ingang van deelplan 3).
Om elke (mogelijke) verkeerde beeldvorming op dit punt te voorkomen heeft de gemeente, conform de voorwaarden die door de Belastingdienst zijn gesteld, de Belastingdienst geïnformeerd over het vorenstaande. In november 2017 bevestigde de Belastingdienst de eerdere instemming uit 2014 en de daaraan verbonden voorwaarden. Daarnaast gaf zij aan akkoord te zijn met het na afronding van de grondexploitatie Westpolder/Bolwerk bepalen van de BTW-positie.
Bij de instemming van de Belastingdienst met de BTW-gevolgen ter zake van het kostenverhaal in het gebied Westpolder/Bolwerk is een voorwaarde opgenomen waaraan de gemeente moet voldoen. Als blijkt dat de gemeente de bijdrage toch niet (volledig) in rekening mocht brengen in samenhang met de omgevingsvergunning dan moet de gemeente de inspecteur daarover informeren. De inspecteur zal dan bezien of over het deel van de berekende bijdrage voor zover die de maximaal verhaalbare bijdrage overschrijdt alsnog BTW verschuldigd wordt.
Op basis van de gerealiseerde en nog te realiseren kosten en opbrengsten in de huidige grondexploitatie 2020 zou de indruk kunnen ontstaan dat zich een situatie aandient waarin de gemeente uiteindelijk een hogere exploitatiebijdrage zal berekenen dan het bedrag van de maximaal verhaalbare kosten. Of die situatie zich uiteindelijk ook daadwerkelijk zal voordoen is pas bekend op het moment dat de grondexploitatie van Westpolder/Bolwerk financieel wordt afgesloten, rekening houdend met de dan geldende bepalingen van de Wet ruimtelijke ordening.
Indien de Belastingdienst zich op het standpunt stelt dat alsnog BTW zal moeten worden voldaan over de hogere exploitatiebijdragen, dan zou het op basis van de huidige uitgangspunten van de grondexploitatie om circa € 2,87 miljoen aan BTW gaan. Hoewel wij goede aanknopingspunten zien dat heffing (gedeeltelijk) achterwege zal blijven en afrekening waarschijnlijk pas aan het eind van de exploitatieperiode Westpolder/Bolwerk zal plaatsvinden is voorzichtigheidshalve bij de waardering van de grondexploitatie Westpolder/Bolwerk met deze € 2,87 miljoen rekening gehouden.